商業(yè)房地產的概念源于英文的“CommercialRealEstate”，包括零售物業(yè)、寫字樓物業(yè)、酒店以及出租性的住宅物業(yè)。在國外，由于商業(yè)地產具有穩(wěn)定的租金回報(或其他形式收益)，因此較受機構投資者的青睞。家具賣場是家具業(yè)從事零售的場所，本質上也是商業(yè)地產的一種，收取租金也就成為投資者獲取回報的主要方式之一。

人流量是租金的決定因素

商業(yè)地產的租金高低是各相關因素共同作用的結果，受多種環(huán)境的影響，如商業(yè)環(huán)境、地理環(huán)境、交通環(huán)境、行業(yè)環(huán)境，還有國家的宏觀政策等。商業(yè)地產的魅力也正在于此，因為其綜合性強、涉及相關行業(yè)廣，這樣的特性使得這個領域充滿挑戰(zhàn)性。綜合來看，商業(yè)地產的租金高低受以下因素的影響。

宏觀環(huán)境：國家宏觀調控政策、銀行信貸政策、政府商業(yè)網點規(guī)劃、土地政策等。

外界因素：人流、地段、歷史商圈、發(fā)展趨勢、地域居民收支能力、周邊商業(yè)環(huán)境。

項目內在因素：建設周期、規(guī)模、業(yè)態(tài)、招商、經營、定位等。

雖然商業(yè)地產的租金高低受以上眾多因素的影響，但是影響最直接的是人流量，因為只有人流才能給入駐的商家?guī)硐M者，實現(xiàn)投資者投資商鋪的目的。所以說，人流量大是商業(yè)地產店鋪高價銷售的前提。

在上述各因素不變的情況下，馬克思主義經濟學理論認為：供需關系也影響價格，同樣，商鋪租金高低也與賣場可提供的面積及企業(yè)、經銷商的入駐需求相關?？傊?，家具賣場的租金水平應該與賣場人流量與賣場供求關系掛鉤，否則肯定會引起矛盾沖突。

減租呼聲與改革收租方式并存

在去年底的廣東家具商會年會中，家具銷售商聯(lián)合會會長、盛家家居(中國)連鎖機構總裁曾震宇在大會上向國內最大的家居賣場——紅星美凱龍?zhí)岢觯何覀兠黠@感覺到百姓的消費意愿正在減弱，經銷商的各項運營成本依然居高不下，特別是賣場的租金。同時大賣場越開越多無序擴張，甚至出現(xiàn)了四店、五店、六店連招的狀態(tài)，使得廣大的廠商疲于奔命，經銷商單位面積產出創(chuàng)歷史新低，利潤急劇下滑。經銷商大面積虧損，有些城市經銷商虧損率達80%以上。我對賣場有三點建議，第一，放緩擴張的步伐。第二，成立大賣場管理委員會，讓經銷商在做好經營的同時，參與賣場開店論證、租金價格論證、營銷效果評價。第三，國際形勢不好的情況下主動讓利，降低經銷商的租金壓力。

作為全國最能代表經銷商發(fā)言的機構——家具銷售商聯(lián)合會，他們對經銷商的生存狀況最為了解，曾會長在會上的發(fā)言絕對是家具經銷商這兩年的生存現(xiàn)狀及心聲，因為繼2008年家具行業(yè)出現(xiàn)“斗地主”風潮后，2011年是家具經銷商與賣場沖突較多的一年，廣大經銷商紛紛撤店或者縮小規(guī)模以求生存。曾總的建議反映了長期沒有地位的經銷商，終于抬頭向賣場討要應有的地位與權利。

賣場租金居高不下

一方面是經銷商苦不堪言，一方面是大賣場每年漲租不停，難道賣場就不怕空置嗎？造成這種矛盾的根本原因，還在于廠家對賣場的需求量超過了市場的承載量。

中國現(xiàn)在規(guī)模家具企業(yè)幾萬家，一家企業(yè)又有三五個品牌，甚至十多個品牌，這些品牌都要在全國各地設置專賣店。而過去幾年，賣場數(shù)量相對穩(wěn)定，造成賣場供不應求的局面。前幾年房地產的火爆，刺激了家具消費。而家居賣場自從有了連鎖模式，一些賣場就希望能走出區(qū)域，走向全國，如是借地產火爆的局面，在全國范圍內跑馬圈地，各地的賣場格局迅速被這些外來大鱷打破。而那些本地賣場不愿意喪失自己的市場份額，也用擴大規(guī)模來應對外來大鱷的沖擊。賣場規(guī)模的擴大，必然帶來成本的大幅攀升。而賣場要取得收益，就只能提高租金，這就會犧牲經銷商的利益?？梢哉f，在各大賣場角逐霸主的過程中，經銷商的利益是被忽視掉了，經銷商成為這一爭霸過程中最大的受害者。

賣場方經營賣場就是逐利的，在這個人力成本、宣傳成本不斷增加的大環(huán)境下，他們的擴張也伴隨著資金壓力，租金是其主要的流動資金，所以這些年賣場租金一直居高不下，即使市場環(huán)境不好，賣場也不愿意輕易降租，希望能維持租金為自己的霸主地位添磚加瓦。

降租：治標不治本

正如曾會長所說，經銷商的現(xiàn)狀確實難過，但降租其實只是治標不治本的事情，最重要的是賣場應根據(jù)市場需求來開店，不要盲目開店，應盡量提高單店產出率。

據(jù)筆者了解，在2008年，一線城市比如深圳，家具賣場的月租金多半在每平方米100元左右。而如今，每平方米200元的月租比比皆是，雖然有地價上漲的原因，但是如此昂貴的租金，確實可以迅速壓倒剛積累點資金的經銷商。

賣場擴張與消費者消費意愿降低雙重夾擊造成的惡果，不能由經銷商一方單獨承擔，賣場也必須為自己的瘋狂擴張埋單。比如去年杭州幾家賣場關門轉業(yè)。而在國內一線城市中，現(xiàn)在經營著的賣場也有許多經營困難，勉強支撐。好百年集團總裁韓茂勝說：“如今，新建的賣場數(shù)量過多，競爭空前激烈，賣場如果只注重數(shù)量的建設，而忽視了軟服務，最終會失去消費者的支持。”

降不降租，也只是是否揚湯止沸，并不能從根本上解決問題，只有賣場面積與市場需求相對平衡，才能從根本上解決經銷商的生存問題。